Wanneer sprake is van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: “230a-ruimte”), gelden minder strikte regels dan bij een huurovereenkomst op grond van artikel 7:290 BW (hierna: “290-ruimte”). Een huurder van een 230a-ruimte geniet bijvoorbeeld geen huurbescherming in de zin dat de verhuurder alleen kan opzeggen op basis van een wettelijke opzeggingsgrond. Toch kan een verhuurder van een 230a-ruimte te maken krijgen met een huurder die een beroep doet op ontruimingsbescherming. In deze blog bespreken we eerst hoe opzegging werkt bij huurovereenkomsten voor bepaalde en onbepaalde tijd bij 230a-ruimte, en vervolgens hoe het proces verloopt wanneer een huurder na opzegging een beroep doet op ontruimingsbescherming.
Huurovereenkomst bepaalde tijd
Er zijn twee mogelijkheden om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd overeen te komen. Een eerste mogelijkheid is om een huurovereenkomst overeen te komen voor een bepaalde tijd van bijvoorbeeld twee jaar, die van rechtswege, zonder dat daarvoor opzegging is vereist, aan het einde van die termijn komt te eindigen. In dat geval zijn er geen aanvullende handelingen nodig om de huur te beëindigen.[1] Deze regel geldt ook indien er contractueel niets of niets afwijkends overeen is gekomen ten aanzien van de opzegging van de bepaalde tijd huurovereenkomst.
Een andere mogelijkheid is om contractueel (en in afwijking van de wet) een looptijd van bepaalde tijd overeen te komen, bijvoorbeeld van twee of vijf jaar, die behoudens opzegging door één der partijen, wordt voortgezet voor wederom een bepaalde tijd van twee of vijf jaar. Dit betekent dat als de huurovereenkomst niet tijdig wordt opgezegd door één der partijen, de huurovereenkomst stilzwijgend wordt voortgezet voor de overeengekomen opvolgende huurperiode. In dat geval moet de huurovereenkomst dus actief worden opgezegd door één der partijen, om de huurovereenkomst te doen eindigen.
Huurovereenkomsten voor bepaalde tijd kunnen in beginsel niet tussentijds worden opgezegd, tenzij er bijvoorbeeld een tussentijdse breakoptie overeen is gekomen.
Hebben partijen geen nieuwe termijn afgesproken en houdt de huurder na afloop met (stilzwijgende) instemming van de verhuurder het gehuurde onder zich, bijvoorbeeld doordat de huurder periodiek/maandelijks blijft betalen en de verhuurder daartegen geen bezwaar maakt, dan wordt de huurovereenkomst op grond van artikel 7:230 BW verlengd voor onbepaalde tijd.[2]
Indien in een dergelijke situatie geen opzegtermijn is overeengekomen, loopt de huurovereenkomst theoretisch ‘eeuwig’ door. De huurovereenkomst kan op grond van artikel 7:228 lid 2 BW echter alsnog worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste één maand. Bij langlopende huurovereenkomsten kan een termijn van één maand echter als onredelijk kort worden aangemerkt. De eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen dan meebrengen dat aanvullende voorwaarden aan de opzegging worden gesteld.[3] Deze aanvullende eisen kunnen bijvoorbeeld betekenen dat een (huur)overeenkomst alleen kan worden opgezegd als daarvoor een zwaarwegende reden bestaat, dat een langere opzegtermijn moet worden gehanteerd, of dat bij de opzegging een schadevergoeding moet worden aangeboden.[4]
Huurovereenkomst onbepaalde tijd
Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebben partijen meer flexibiliteit. Opzegging kan in principe op elk moment plaatsvinden, mits de contractueel overeengekomen opzegtermijn in acht wordt genomen. Welke opzegtermijn in acht genomen moet worden is veelal contractueel overeengekomen, bij gebreke waarvan kan worden teruggevallen op de wet, waarin (zoals hiervoor beschreven), staat opgenomen dat er ten minste een opzegtermijn van één maand in acht genomen moet worden.
Overige formaliteiten
In tegenstelling tot een huurovereenkomst voor 290-ruimte, hoeft een verhuurder van 230a-ruimte bij opzegging geen beroep te doen op één van de wettelijke opzeggingsgronden. Hoewel het wettelijk niet verplicht is om de huurovereenkomst schriftelijk op te zeggen, komen partijen veelal contractueel overeen dat de huurovereenkomst bij aangetekende brief of deurwaardersexploot moet worden opgezegd. Het opzeggen van een 230a-ruimte huurovereenkomst is dus in principe vormvrij.
Ontruiming aanzeggen
Het eindigen van de huurovereenkomst van rechtswege of de beëindiging wegens opzegging betekent echter nog niet dat de huurder daadwerkelijk moet vertrekken. Aan de huurder moet namelijk altijd nog de ontruiming worden aangezegd. Dit houdt in feite niets anders in dan een schriftelijke mededeling dat de huurder het gehuurde schoon, leeg en ontruimd moet opleveren aan de verhuurder op een specifieke datum.[5]
De ontruimingsaanzegging is alleen geldig indien de dag waarop moet worden ontruimd samenvalt met de dag waarop de huurovereenkomst eindigt, of ligt na het einde van de huurovereenkomst. Met andere woorden: het moment van ontruiming mag niet vóór het einde van de huurovereenkomst vallen. De ontruimingsaanzegging, oftewel de mededeling zelf, mag vanzelfsprekend wel eerder worden gedaan.[6]
De rechter kan de termijn waarbinnen moet worden ontruimd verlengen tot een moment dat maximaal één jaar na het einde van de huurovereenkomst ligt
Ontruimingsbescherming
Wanneer de huurovereenkomst is geëindigd en de ontruiming rechtsgeldig is aangezegd, heeft de huurder twee maanden de tijd, gerekend vanaf het moment waarop de ontruiming schriftelijk is aangezegd, om een verzoekschrift in te dienen bij de rechtbank. In dit verzoekschrift kan de huurder verzoeken om verlenging van de termijn waarbinnen de ontruiming moet plaatsvinden. De verhuurder mag binnen deze termijn van twee maanden niet tot ontruiming overgaan.[7]
Indien de huurder daadwerkelijk een verzoekschrift indient, mag de verhuurder ook na afloop van deze termijn van twee maanden niet tot ontruiming overgaan, totdat de rechter op het verzoek heeft beslist.[8]
De rechter die over het verzoekschrift beslist, zal de belangen van de huurder bij voortzetting van het gebruik afwegen tegen de belangen van de verhuurder bij beëindiging van het gebruik. Volgens de wet wordt het verzoek slechts toegewezen indien de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder.[9]
Ook indien het voorgaande van toepassing is, wijst de rechter het verzoek af wanneer de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem, wegens onbehoorlijk gebruik van het gehuurde, ernstige overlast of wanbetaling, niet kan worden gevergd dat de huurder het gehuurde langer mag blijven gebruiken.[10]
De rechter kan de termijn waarbinnen moet worden ontruimd verlengen tot een moment dat maximaal één jaar na het einde van de huurovereenkomst ligt. Deze termijn vangt dus niet pas aan na afloop van de twee maanden die de huurder altijd krijgt, zoals eerder in deze blog besproken.[11]
De huurder kan de rechter na de eerste verlenging nog tweemaal verzoeken om de ontruimingsbescherming met één jaar te verlengen. In totaal kan de ontruimingsbescherming dus maximaal drie jaar duren. Dergelijke verzoeken moeten telkens uiterlijk één maand vóór het aflopen van de lopende ontruimingsbescherming worden ingediend. Het niet tijdig indienen van een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn leidt tot niet-ontvankelijkheid van het verzoek. Dit betekent dat de rechtbank de zaak niet inhoudelijk behandelt, omdat niet aan de formele vereisten is voldaan.[12]
Wanneer de huurovereenkomst is geëindigd, maar de huurder nog ontruimingsbescherming geniet, is geen huur meer verschuldigd, maar wel een gebruiksvergoeding. Indien partijen het oneens zijn over de hoogte daarvan, stelt de rechter deze vast op een ter plaatse redelijk bedrag. Wél blijven de overige uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en plichten tussen partijen van kracht.[13]
Wanneer de rechter het verzoek van de huurder afwijst, moet de rechter volgens de wet ook direct het tijdstip van de ontruiming vaststellen.[14] Dit lijkt wellicht logisch, maar deze bepaling is voor de verhuurder van concrete waarde. Pas wanneer de rechter het moment van ontruiming heeft bepaald, kan de gerechtsdeurwaarder op grond van het vonnis opdracht krijgen het gehuurde te ontruimen, mocht de huurder niet vrijwillig vertrekken. Zou de rechter dit moment van ontruiming niet bepalen, dan zou de verhuurder, ondanks afwijzing van het verzoek, mogelijk opnieuw naar de rechter moeten om de huurder te dwingen het gehuurde te verlaten.
Tegen een beschikking van de rechter ten aanzien van het verzoek staat geen hoger beroep of cassatie open, behoudens het uitzonderlijke geval dat succesvol een beroep kan worden gedaan op één van de zogenoemde doorbrekingsgronden.[15]
Ten slotte geldt dat ontruimingsbescherming als een semi-dwingend recht wordt beschouwd. Dit betekent dat afstand doen van een beroep op ontruimingsbescherming niet rechtsgeldig is indien dit reeds bij het sluiten van de huurovereenkomst wordt afgesproken. Anders zou de beoogde bescherming van de huurder te eenvoudig kunnen worden omzeild. Wel is het denkbaar dat een huurder ná het sluiten van de huurovereenkomst afstand doet van zijn recht om een beroep te doen op ontruimingsbescherming.[16]
Uitzonderingen ontruimingsbescherming
In een aantal gevallen komt de huurder geen beroep op ontruimingsbescherming toe. Dat is het geval indien de huurder de huurovereenkomst zelf heeft opgezegd of uitdrukkelijk heeft ingestemd met de beëindiging daarvan.[17] Ontruiming zal dan moeten plaatsvinden op de aangezegde datum. Wij raden verhuurders daarom aan om in de opzeggingsbrief het verzoek aan huurder op te nemen om schriftelijk in te stemmen met de beëindiging wegens opzegging en ontruiming van het gehuurde.
Naast het voornoemde geval, geldt ontruimingsbescherming ook niet ten aanzien van een huurder tegen wie de rechter een vonnis tot ontruiming heeft gewezen, bijvoorbeeld wegens wanbetaling.[18]
Ontbinding van de huurovereenkomst/ontruiming van het gehuurde
In sommige situaties - denk aan een niet-betalende huurder of een huurder die overlast veroorzaakt - is het onwenselijk om te moeten wachten totdat de huurovereenkomst door opzegging kan komen te eindigen. Voor dergelijke gevallen biedt de wet de mogelijkheid om ontruiming van het gehuurde in kort geding te vorderen, of om in een bodemprocedure zowel ontruiming als ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Benieuwd hoe dit werkt? Klik dan hier.
Conclusie
Resumerend is een huurovereenkomst voor een 230a-ruimte relatief eenvoudig op te zeggen. Huurovereenkomsten voor 230a-ruimte voor bepaalde tijd kunnen tussentijds niet opgezegd worden, terwijl dat bij huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd wel kan. Kijk voor de opzegformaliteiten naar hetgeen contractueel overeen is gekomen. Zijn daarover geen afspraken gemaakt, dan geldt de wet. Zorg dat bij de opzegging (indien nodig) ook de ontruiming wordt aangezegd. Houdt er bij de wederverhuur rekening mee dat de huurder in elk geval nog twee maanden ontruimingsbescherming geniet na het einde van de huurovereenkomst.
Meer weten over dit onderwerp? Neem contact op met een van onze specialisten. We helpen u graag verder.
[1] Artikel 7:228 lid 1 BW.
[2] J.M. Heikens, ‘Stilzwijgende voortzetting van geëindigde huurovereenkomsten’, in: T&C BW, commentaar op art. 7:230 BW, actueel t/m 01-09-2025.
[3] HR 2 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:141.
[4] J.M. Heikens, ‘Beëindiging door verstrijken van de duur of opzegging’, in: T&C BW, commentaar op art. 7:228 BW, actueel t/m 01-09-2025.
[5] H.J. Rossel, ‘Ontruimingsbescherming na einde huur van ‘overige’ gebouwde onroerende zaken’, in: T&C BW, commentaar op art. 7:230a BW, actueel t/m 01-09-2025.
[6] H.J. Rossel, ‘Ontruimingsbescherming na einde huur van ‘overige’ gebouwde onroerende zaken’, in: T&C BW, commentaar op art. 7:230a BW, actueel t/m 01-09-2025.
[7] Artikel 7:230a lid 1 & 3 BW.
[8] Artikel 7:230a lid 3 BW.
[9] Artikel 7:230a lid 4 BW.
[10] Artikel 7:230a lid 4 BW.
[11] H.J. Rossel, ‘Ontruimingsbescherming na einde huur van ‘overige’ gebouwde onroerende zaken’, in: T&C BW, commentaar op art. 7:230a BW, actueel t/m 01-09-2025.
[12] Artikel 7:230a lid 5 BW.
[13] Artikel 7:230a lid 6 BW.
[14] Artikel 7:230a lid 7 BW.
[15] Artikel 7:230a lid 8 BW.
[16] H.J. Rossel, ‘Ontruimingsbescherming na einde huur van ‘overige’ gebouwde onroerende zaken’, in: T&C BW, commentaar op art. 7:230a BW, actueel t/m 01-09-2025.
[17] Artikel 7:230a lid 2 BW.
[18] Artikel 7:230a lid 2 BW.
Helder Huurrecht
Iedereen krijgt vroeg of laat te maken met het huurrecht. Vrijwel alles is immers te huur: van partytenten tot kantoorgebouwen. Juist die breedte maakt het huurrecht tot een complex rechtsgebied. Want waar het (ver)huren van een kantoormeubilair weinig regels kent, gelden er voor het (ver)huren van woonruimte, kantoorruimte en bedrijfsruimte uitgebreide wettelijke kaders.
Voor wat betreft onroerende zaken onderscheiden we vier huurregimes:
Onbebouwde grond
Woonruimte
230a-bedrijfsruimte (hierna: “230a-ruimte”)(denk hierbij aan loodsen, kantoren, etc.)
290-bedrijfsruimte (hierna: “290-ruimte”) (denk hierbij aan de boekhandel, hotel, restaurant, een café, etc.)
Elk regime kent zijn eigen spelregels en uitzonderingen. Zo vereist de opzegging van een 290-ruimte een wettelijke opzeggingsgrond, terwijl dat bij een 230a-ruimte niet nodig is. Daar staat tegenover dat de huurder van een 230a-ruimte na afloop van de huurovereenkomst zich op ontruimingsbescherming kan beroepen.
Dit onderstreept hoe belangrijk het is om per situatie nauwkeurig vast te stellen welk regime van toepassing is. Voor verhuurders en huurders zonder juridische achtergrond is het begrijpelijk dat het overzicht soms ontbreekt. Daarom zetten wij in onze blogreeks de belangrijkste huurrechtelijke thema’s rondom 290-ruimte en 230a-ruimte voor u op een rij. Per onderwerp leggen wij de basisbeginselen uit, zodat u snel inzicht krijgt in de regels die voor uw situatie relevant zijn.
Inhoud van de special Helder Huurrecht:
Blog 2: Opzeggen huurovereenkomst 230a-ruimte
Blog 3: Opzeggen huurovereenkomst 290-ruimte
Blog 4: Wettelijke opzeggingsgronden 290-ruimte
Blog 5: Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde
Blog 6: Gebreken aan het gehuurde
Blog 7: Servicekosten
Wilt u direct de gehele special Helder Huurrecht ontvangen?
Vul dan hieronder het formulier in en wij sturen de special naar u toe.
Mocht u vragen hebben na het lezen van deze special, neem dan gerust contact op met een van onze Huurrecht-specialisten Elisabeth Sneeuw of Anne Veltman of bezoek de Huurrechtpagina op onze website.
