Na jarenlang afwachten is het sinds 1 januari 2024 zo ver: de invoering van de Wet Kwalititeitsborging voor het bouwen! Mede vanwege deze wetgeving heeft Woningborg nieuwe modelovereenkomsten, algemene voorwaarden en Garantie- en Waarborgregelingen gelanceerd voor alle nieuwbouw en transformatieplannen die vanaf januari 2024 worden aangemeld bij Woningborg. In deel 1 van dit drieluik besprak Noreen Sturris de belangrijkste wijzigingen in de modelovereenkomsten. In dit deel komen de wijzigingen in de algemene voorwaarden aan bod. In deel 3 volgen de Garantie- en Waarborgregeling.
Artikel 6: De Ondernemer mag wijzigingen aanbrengen in het bouwplan als tijdens de uitvoering blijkt dat deze noodzakelijk zijn, mits deze wijzigingen geen afbreuk doen aan de waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien of bruikbaarheid van de woning.
De Ondernemer dient de wijzigingen schriftelijk (binnen een redelijke periode maar) uiterlijk 14 dagen vóór oplevering kenbaar te maken. In de oude regeling gold enkel het vereiste dat de wijzigingen binnen een redelijke periode kenbaar gemaakt dienen te worden.
In de praktijk blijkt dat het wijzigen van een bouwplan tijdens de uitvoering niet vaak is toegestaan omdat aanpassingen snel leiden tot een vermindering van waarde, kwaliteit, uiterlijk of bruibaarheid. In ieder geval is het belangrijk om schriftelijk overeenstemming te bereiken met de Verkrijger over een door te voeren wijziging.
Artikel 7: De Verkrijger kan de Ondernemer verzoeken te bouwen in afwijking van de technische omschrijving of de tekening.
De Verkrijger wordt uitdrukkelijk verboden zelf werkzaamheden uit te (laten) voeren vóór oplevering van de woning. Dit is enkel mogelijk met toestemming van de Ondernemer.
Deze bepaling geeft de Ondernemer houvast ten opzichte van de Verkrijger. Indien er namens de Verkrijger vóór oplevering derden in de woning werkzaamheden verrichten, loopt de Ondernemer bij schade in de woning het risico dat er onduidelijkheid bestaat over wie deze schade veroorzaakt heeft.
In de praktijk wordt de Ondernemer als hoofdaannemer hier vaak op aangesproken terwijl dat niet altijd terecht is. Het is dus belangrijk om een weloverwogen keuze te maken om derden al dan niet toegang te verstrekken tot de woning voorafgaand aan de oplevering. Als de Ondernemer ervoor kiest om dit te doen, dan is het zaak om goede afspraken te maken met Verkrijger en de derde onder welke voorwaarden de bouwplaats betreden mag worden.
Maak indien mogelijk ook een nulmeting die je door de derde en de Verkrijger laat ondertekenen zodat duidelijk is wat de status is van de woning voorafgaand aan de werkzaamheden van de derde.
Artikel 14: Partijen komen een aantal werkbare werkdagen overeen waarbinnen de woning opgeleverd zal worden.
De Ondernemer mag met halve (onwerkbare) werkdagen rekenen (zie ook deel 1 van dit drieluik). Indien de Ondernemer het overeengekomen aantal werkbare werkdagen overschrijdt of een reeds aangekondigde opleverdatum uitstelt, dan is de Ondernemer een gefixeerde schadevergoeding verschuldigd van een kwart promille (0,25‰) van de aanneemsom per kalenderdag.
In de Algemene Voorwaarden is nu ook uitdrukkelijk opgenomen dat de Verkrijger geen aanspraak kan maken op deze schadevergoeding als de vertraging aan de Verkrijger zelf verwijtbaar is. De Ondernemer kon zich tot nu toe ook al verweren door te wijzen op de ‘eigen schuld’ van de Verkrijger, maar dit verweer is nu expliciet vastgelegd in de algemene voorwaarden. Het is overigens aan de Ondernemer om te bewijzen dat de overschrijding van de werkbare werkdagen of de uitstel van de reeds aangekondigde opleverdatum, verwijtbaar is aan de Verkrijger.
Artikel 15: De Verkrijger mag (zonder een beroep te doen op de opschortingsbevoegdheid in de wet) maximaal 5% inhouden op de laatste termijn van de aanneemsom. Dit bedrag dient in depot gestort te worden bij de notaris.
Met de inwerkingtreding van de Wet Kwaliteitsborging op 1 januari 2024 verkrijgt de Ondernemer een actieve rol bij de 5%-regeling. De Ondernemer moet:
tussen de 1e en 2e maand na oplevering actief aan de Verkrijger vragen of zij het 5%-depot willen verlengen; en
een kopie van het bericht aan de Verkrijger naar de notaris sturen.
De notaris mag het depotbedrag niet overmaken als hij 1) geen afschrift van de aannemer heeft ontvangen of als hij 2) bericht heeft ontvangen van de Verkrijger dat hij het depot wil verlengen.
Verder geldt dat de Verkrijger naast het stellen van zekerheid of een bankgarantie ook een “aan het depot gelijkwaardige zekerheid” mag stellen. Dit kan voor de praktijk een waardevolle toevoeging zijn omdat we in toenemende mate zien dat consumenten worstelen met het verkrijgen van financiering en de daaraan gestelde strenge regels en voorwaarden.
Let op: zorg voor een standaardbrief met informatie over de 5%-regeling die standaard wordt verzonden binnen 1 tot 2 maanden na oplevering. Leg in ‘Jip en Janneke taal’ uit wat de 5%-regeling precies inhoudt:
tot drie maanden nà oplevering mag de Verkrijger 5% van de aanneemsom zonder opgaaf van redenen inhouden (in depot bij de notaris);
ná drie maanden dient de Verkrijger een afweging te maken of het ingehouden bedrag (5% van de aanneemsom) in redelijke verhouding staat met de openstaande klachtpunten. Als dit niet (langer) zo is, dient de Verkrijger een gedeelte van het bedrag aan de Ondernemer vrij te geven zodat enkel een proportioneel bedrag wordt ingehouden gelet op de resterende klachten;
indien de Verkrijger ten onrechte en hoger bedrag dan redelijk inhoudt voor de openstaande klachtpunten (bijv. een bedrag van € 10.000,00 voor een klachtpunt over een krasje op de ruit) dan is de Verkrijger schadeplichtig jegens de Ondernemer (wettelijke rente momenteel 7%).
In de praktijk zien we vaak dat Verkrijgers ten onrechte grote bedragen achterhouden voor kleine punten. Met een goede uitlegbrief aan de Verkrijger kan dit mogelijk worden voorkomen. Grijp de brief aan als positief contactmoment met de Verkrijger om te peilen of er nog opleverpunten zijn die opgelost moeten worden en de relatie met de Verkrijger te versterken.
Artikel 18: Voor contracten gesloten vóór inwerkingtreding van de WKB op 1 januari 2024 geldt dat de Ondernemer niet meer aansprakelijk is voor gebreken die bij de oplevering van de woning niet zijn ontdekt (oftewel verborgen gebreken).
Voor overeenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2024 geldt het (nieuwe) wetsartikel 7:758 lid 4 BW. Het uitgangspunt is dat de aannemer ook voor niet verborgen gebreken aansprakelijk is. De bewijslast dat een gebrek niet aan haar is toe te rekenen, ligt bij de aannemer.
Om onduidelijkheden en sluimerende aansprakelijkheden te voorkomen is het aan te raden om alle klachten duidelijk vast te leggen in een door beide partijen ondertekend P-V. Het is daarbij aan te bevelen om ook per klacht aan te geven of, en zo ja, wanneer, dit gebrek hersteld wordt. Om discussies te voorkomen over de locatie, aard of omvang van (een) in het P-V omschreven gebrek(en) kan film- en/of fotomateriaal uitkomst bieden.
Artikel 22: Wanneer een van de partijen (na sommatie) niet meewerkt aan de levering van het perceel, is deze partij een contractuele boete verschuldigd van 10% van de koop- en aanneemsom.
De 10% boete wordt nog enkel berekend over de koopsom (niet de aanneemsom).
Per 1 januari 2024 is de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen in werking getreden. Uit deze wet volgen wijzigingen die van toepassing zijn op alle aannemingsovereenkomsten die vanaf 1 januari 2024 worden ondertekend tussen een aannemer en een particuliere opdrachtgever. De modelovereenkomsten van Woningborg zijn qua terminologie op de Wkb aangepast en in de algemene voorwaarden staat ook een aantal wijzigingen van meer principiële aard.
Zorg ervoor dat de wijzigingen bekend zijn binnen uw organisatie en richt uw organisatie daarop in zodat u niet onverhoopt voor verrassingen komt te staan. Zorg er bijvoorbeeld voor dat:
Binnen 1 tot 2 maanden na oplevering de standaardbrief met betrekking tot de 5%-regeling wordt verzonden aan de Verkrijger. Wij helpen u graag bij het opstellen van een goed leesbare brief waarin de regeling duidelijk wordt uitgelegd;
Per situatie wordt beoordeeld of een derde partij (of de Verkrijger zelf) vóór oplevering toegang verkrijgt tot de bouwplaats om bepaalde werkzaamheden uit te voeren. De Ondernemer is niet verplicht deze partijen toegang te verstrekken. Er kunnen goede redenen zijn de toegang te weigeren (of toe te staan). Als toegang wordt toegestaan, maak dan goede afspraken en leg die vast;
Er voldoende tijd wordt ingepland voor de oplevering van een woning. De wijziging in aansprakelijkheid van de aannemer maakt de oplevering een voor de aannemer belangrijker moment. Het is van belang de status van de woning goed vast te leggen om discussies achteraf te voorkomen. Onder het nieuwe regime is het de aannemer die moet aantonen dat de klacht er niet was ten tijde van de oplevering (geen verborgen gebrek).
