Zoals het er nu naar uitziet treedt op 1 juli aanstaande de Wet versterking regie op de volkshuisvesting in werking. Een brede wet met veel onderwerpen om de woningbouwproductie te helpen en het woningtekort terug te dringen. Eén van de onderdelen in deze nieuwe wet is de mogelijkheid van de vergunningvrije familiewoning op een perceel waar al een woning staat.
Het is iedereen duidelijk dat er een groot woningtekort is in Nederland, en dat jongeren hierdoor gedwongen, veel langer, bij hun ouders moeten blijven wonen. Eén van de kansen die het kabinet ziet in het terugdringen van dit woningtekort is het, naast het weer wettelijk gaan regelen van de vergunningvrije ‘mantelzorg’ het wettelijk vergunningvrij regelen van de ‘familiewoning’ die in de meeste gevallen het begrip ‘mantelzorg’ zal overrulen. De definitie van een familiewoning voor huisvesting van familieleden is als volgt:
huisvesting in of bij een woning van een huishouden, van wie ten minste één persoon:
1°. in een eerste graad bloedverwantschap staat tot een bewoner van de woning; of
2°. pleegzorg als bedoeld in artikel 1.1 van de Jeugdwet ontvangt of ten minste een jaar voorafgaand aan het bereiken van de leeftijd waarop pleegzorg ophoudt heeft ontvangen van een bewoner van de woning.
Hiermee wordt in heel veel gevallen de definitie van ‘mantelzorg’ overbodig aangezien hiermee ouders of kinderen een familiewoning kunnen gaan realiseren zonder dat er enige vorm van (intensieve) zorg of ondersteuning aan de orde hoeft te zijn. Gemeenten met welke vorm van pré-mantelzorgbeleid kunnen dit beleid dan ook weer direct in het ronde archief deponeren aangezien deze vaak vooral ziet op een wat ruimere interpretatie van de zorgbehoefte. En wie er onder een eerste graad bloedverwantschap valt zijn (schoon)ouders, kinderen, partner (wellicht een lat-relatie) schoondochters en schoonzonen (via huwelijk of geregistreerd partnerschap).
Maar mag dit dan wel worden gebouwd, of mag een bestaand bijbehorend bouwwerk dan wel worden verbouwd tot ‘familiewoning’ zult u wellicht denken. Het oude artikel 2 lid 3 uit het Bor is toch via de bruidsschat verhuisd naar het gemeentelijke Omgevingsplan in artikel 22.36? Dus daar gaat de gemeente toch zelf over, en zij kan dit toch zelf aanpassen qua bouwmogelijkheden in het achtererfgebied en bebouwingsgebied? Nou nee. Artikel 22.36 verhuist voor mantelzorg en de familiewoning weer van het Omgevingsplan terug naar het Bbl waar het als artikel 2.30b wordt opgenomen, en waar de zelfde bouwmogelijkheden in blijven afhankelijk van de oppervlakte van het bebouwingsgebied tot maximaal 150m2. En in dit artikel komt ook terug voor de, 'in zijn geheel of in delen verplaatsbare woning' met een extra maximale oppervlakte van 100m2, boven de eerder genoemde mogelijkheden buiten het stedelijk gebied, dus buiten de bebouwde kom.
En omdat, net als onder onder de nu nog geldende regelgeving de mantelzorgwoning, deze 'familiewoning' als uitbreiding wordt gezien van de bestaande woning, ook al staat deze er geheel los van. En omdat deze als onderdeel van de woning (het hoofdgebouw) wordt gezien gelden een heel aantal beperkingen die wel gelden voor een ‘normale’ woning dan ook niet. Bijvoorbeeld de regels over geluid, geur, trillingen en slagschaduw gelden hierbij niet, waardoor ook in het buitengebied bij een agrarisch bedrijf een familiewoning mogelijk is. Wel staan er een reeks inperkingen in het nieuwe artikel 2.30c voor wat betreft andere belangen in de fysieke leefomgeving, zoals risicogebieden externe veiligheid, de uitzondering bij monumenten, waterveiligheid, luchthavens en in de buurt van gevaarlijke stoffen, maar daarmee blijft deze mogelijkheid voor ruim 95% van de percelen met een woning overeind.
In de kop van dit artikel zette ik het woordje ‘raak de regie niet kwijt’ bewust in de titel van deze nieuwe wet. Dit omdat dit voor gemeenten, en vooral voor de afdeling VTH een geheel nieuwe uitdaging vormt. Het is niet vreemd te veronderstellen dat er, als de wet in werking is getreden, er heel veel gebruik zal worden gemaakt van deze ‘familiewoning’. Een unit is namelijk zo geplaatst of een bestaande schuur is met niet al te veel eisen om te bouwen tot ‘familiewoning’.
Het realiseren van deze familiewoning is daarbij geheel vergunningvrij. Dus preventief is er geen enkele mogelijkheid het aantal familiewoningen bij te gaan houden, of om de bouwkundige eisen preventief te beoordelen. Dit vraagt dan ook van het bevoegd gezag een geheel andere vorm van beheer en toezicht op deze familiewoningen. Gemeenten zullen hiervoor een registratie moeten gaan bijhouden die begint bij een koppeling met de basisregistratie personen (BRP). Maar als er kinderen die eerst in de woning woonden gaan verkassen naar een familiewoning, is hier al geen sprake van een mutatie. Een andere manier van registreren of beheren van deze ‘familiewoningen’ is dus uitsluitend mogelijk op basis van toezicht en of luchtfoto of drone validatie. Dit kan door T&H maar uiteraard ook in relatie tot de WOZ en BAG controles. Al met al een nieuwe taak voor gemeenten die best wel eens behoorlijke capaciteit kan vragen.
Daarnaast verwacht ik ook meer klachten en wellicht (gegronde of ongegronde) verzoeken tot handhaving bij een gemeente. Een familiewoning achter in de tuin, waar zoonlief of dochterlief gaat wonen, en daar zijn of haar eigen plek gaat maken met vrienden en wat hardere muziek, omdat pa, en ma er toch geen last van hebben, levert toch echt wel een verandering van een woonomgeving met zich mee. En denk ook bijvoorbeeld aan parkeerdruk in de straat.
En dan hebben we het nog niet gehad over de meest intensieve rol die de gemeente te wachten staat. Namelijk als de huisvesting van familieleden beëindigd. Wordt dan de geheel verbouwde schuur tot woning weer teruggebracht tot schuur voor fiets of auto, of zien gemeenten het vervolgens worden verhuurd als vakantiewoning of als B&B? Vooral het houden van de regie bij beëindiging wordt een hele uitdaging, en dat zien wij nu al bij de in verhouding nog beperkte aantallen ‘mantelzorg’.
Om dus op dit onderwerp ‘de familiewoning’ de regie op de volkshuisvesting niet kwijt te raken als gemeente, is het heel belangrijk om hier nu al over na te denken om een goed uitvoeringsproces en beheersproces op te stellen, en om met een duidelijk plan en de juiste instrumenten en nieuwe technieken zoals AI en droning de regie wel te blijven behouden.
Lees hier meer over de Wet versterking regie op de volkshuisvesting
