Grondbeleid staat weer volop in de politieke belangstelling. Met een nijpende woningnood en ambitieuze bouwdoelstellingen probeert Nederland antwoorden te vinden op de vraag hoe de woningbouw kan worden versneld en hoe de financiële meerwaarde van functiewijzigingen ten goede kan komen aan de gemeenschap. In dit kader zijn het Interdepartementaal Beleidsonderzoek (IBO) 'Op grond kun je bouwen' van juni 2024, het Hoofdlijnenakkoord "HOOP, LEF EN TROTS 2024-2028" en het recente Regeerprogramma cruciale documenten die richting moeten geven aan het toekomstige grondbeleid.
In deze blog worden de aanbevolen maatregelen samengevat en wordt het Regeerprogramma voorzien van een kritische noot. Tot slot wordt een aantal maatregelen benoemd die niet in het Regeerprogramma terugkomen, maar desondanks volgens ons kunnen bijdragen aan het behalen van de doelstellingen met betrekking tot de woonopgave.
Hoofdlijnenakkoord "HOOP, LEF EN TROTS 2024-2028"
Het Hoofdlijnenakkoord bevestigt de urgentie van de woningbouwopgave en sluit aan bij aanbevelingen uit het IBO-rapport. Het benoemt maatregelen zoals:
Regierol voor het Rijk: Een coördinerend minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening.
Meer planologische ruimte en betaalbare bouwgrond: Door het grondbeleid te moderniseren.
Planbatenheffing en grondbelasting: Mogelijkheden hiervoor kunnen worden benut ten behoeve van gemeentelijke investeringen.
IBO-rapport 'Op grond kun je bouwen'
Het IBO-rapport heeft als doel de knelpunten in de woningbouw te identificeren en effectieve instrumenten en maatregelen te onderzoeken om deze op te lossen. De belangrijkste knelpunten die het rapport benoemt, zijn:
Woningbouwopgave: De noodzaak om vóór 2030 bijna een miljoen woningen te bouwen, met een focus op betaalbaarheid.
Ruimtelijke ordening: Een tekort aan geschikte bouwlocaties en haalbare plannen.
Grondmarktwerking: Hoge grondprijzen, die een steeds groter deel van de woningprijs uitmaken, en gebrek aan grip op gebiedsontwikkelingen.
Financiële tekorten: Onrendabele toppen bij grond- en vastgoedexploitaties, vooral door de noodzaak ook dure infrastructuur te realiseren.
Verdienmodel onder druk: Zowel beleggers als ontwikkelaars hebben moeite om voldoende rendement te behalen door recente beleidsmaatregelen met betrekking tot programmering, door (verplicht meer woningen in het ‘betaalbare’ segment).
Het rapport doet meerdere aanbevelingen, waaronder:
Effectiever gebruik van bestaande wet- en regelgeving: Overheden moeten de beschikbare grondbeleidsinstrumenten zoals voorkeursrecht, onteigening en kostenverhaal beter benutten.
Ruimtelijke sturing door het Rijk: Het Rijk moet sturende keuzes maken en duidelijke voorwaarden stellen.
Taxatierichtlijn voor grondwaarden: Invoering van een taxatierichtlijn, vooral bedoeld om (te) hoge taxatiewaarde van grond te voorkomen.
Invoering van een planbatenheffing: Gemeenten kunnen een heffing opleggen over de waardestijging van grond bij functiewijzigingen.
Belasting op ongebouwde grond met woonfunctie: Om speculatie tegen te gaan en het starten van woningbouwontwikkelingen te bespoedigen.
Rijksdeelname in grondrisico's: Het Rijk deelt in de risico's van gemeentelijke grondaankopen en -ontwikkelingen via een 'grondfaciliteit'.
Het Regeerprogramma 2024
Het Regeerprogramma bouwt voort op het Hoofdlijnenakkoord en het IBO-rapport en geeft concreet invulling aan het grondbeleid. Belangrijke punten zijn:
Doelstelling van 100.000 woningen per jaar, met nadruk op betaalbaarheid.
Versterken van de regie op ruimtelijke ordening: De minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening zou een coördinerende rol moeten krijgen.
Planbatenheffing en grondbelasting: Onderzoek naar de vormgeving hiervan om publieke investeringen te financieren en speculatie tegen te gaan.
Versterken van de uitvoeringskracht van gemeenten: Meer samenwerking en investeren in kennis en capaciteit.
Verminderen van belemmeringen voor woningbouw: Aanpakken van regels en procedures die woningbouw vertragen.
De integratie van IBO-aanbevelingen in het Regeerprogramma
Aanbevelingen vanuit het IBO zijn duidelijk terug te zien in het Regeerprogramma. Wel valt hierover nog het nodige te zeggen, hierna worden de voorgestelde maatregelen daarom van een kritische noot voorzien.
a. Effectiever gebruik van bestaande instrumenten
Het Regeerprogramma erkent het belang van het beter benutten van bestaande instrumenten en stelt voor om de uitvoeringskracht van gemeenten te versterken door betere samenwerking en meer capaciteit, kennis en kunde.
Hoewel dit een positieve stap is, blijft onduidelijk hoe het kabinet concreet gaat zorgen voor de benodigde kennis en capaciteit bij gemeenten. Er is behoefte aan een gedetailleerd plan om gemeenten hierin te ondersteunen, bijvoorbeeld via specifieke trainingsprogramma's of het opzetten van regionale kenniscentra.
b. Ruimtelijke sturing door het Rijk
Het Regeerprogramma bevestigt de regierol van het Rijk en benoemt de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening als coördinator. Er wordt gewerkt aan een nieuwe Nota Ruimte en er worden landelijke afspraken gemaakt over woningbouwlocaties.
Terwijl centrale regie kan bijdragen aan efficiëntie, bestaat het risico dat lokale behoeften worden genegeerd. Het is essentieel dat het Rijk een balans vindt tussen landelijke sturing en lokale autonomie, zodat plannen passen in de regionale context.
c. Invoering van een planbatenheffing
Het kabinet wil via een planbatenheffing de waardestijging van grond bij functiewijzigingen benutten voor publieke investeringen. Gemeenten moeten deze inkomsten inzetten voor bereikbaarheid en betaalbare woningbouw.
De planbatenheffing is juridisch complex en kan leiden tot weerstand bij grondeigenaren. Bovendien is de verwachte opbrengst relatief gering ten opzichte van de totale kosten van gebiedsontwikkeling. Het kabinet zou moeten onderzoeken of de baten opwegen tegen de kosten en mogelijke negatieve effecten, zoals vertraging door juridische procedures.
d. Belasting op ongebouwde grond met woonfunctie
Het kabinet onderzoekt de vormgeving van deze belasting om speculatie tegen te gaan en woningbouw te bevorderen.
Hoewel dit instrument kan bijdragen aan het tegengaan van speculatie, bestaat het risico dat de kosten worden doorberekend aan kopers of huurders, wat de betaalbaarheid van woningen niet ten goede komt en de ontwikkeling niet versnelt. Het is belangrijk om de effecten op de woningmarkt zorgvuldig te analyseren voordat deze maatregel zal worden ingevoerd.
e. Versterken van de uitvoeringskracht van gemeenten
Het kabinet wil de uitvoeringskracht van gemeenten versterken door betere samenwerking en meer middelen.
Het is positief dat het kabinet dit erkent, maar er ontbreekt een concreet plan voor de implementatie. Zonder duidelijke strategie en middelen is de kans groot dat gemeenten blijven kampen met capaciteitsproblemen.
Aanbevelingen voor aanvullende en mogelijk effectievere maatregelen
Ondanks de voornemens in het Regeerprogramma zijn er nog maatregelen die niet of onvoldoende zijn opgenomen en die effectief kunnen werken:
1. Versterken van publiek-private samenwerking
Stimuleer actieve samenwerking tussen overheden en marktpartijen door het opzetten van publiek-private partnerschappen (PPP's) voor gebiedsontwikkeling.
Gebiedsontwikkeling komt niet tot stand zonder samenwerking met marktpartijen. PPP's kunnen zorgen voor gedeelde risico's, bundeling van expertise en versnelling van projecten. Het kabinet kan faciliteren door het bieden van juridische kaders en het stimuleren van best practices.
2. Versnellen van vergunningprocedures
Reduceer bureaucratie en versnel vergunningprocedures door digitalisering en het invoeren van één loket voor vergunningaanvragen.
Lange procedures vertragen woningbouwprojecten aanzienlijk. Door processen te stroomlijnen en te digitaliseren, kunnen projecten sneller van start gaan. Het kabinet kan zou meer kunnen investeren in digitale infrastructuur en gemeenten ondersteunen bij de implementatie daarvan.
3. Flexibiliseren van omgevingsplannen
Maak het eenvoudiger om functies in omgevingsplannen te wijzigen en stimuleer transformatie van bestaande panden naar woonruimte.
Veel potentieel woonaanbod blijft onbenut door star RO-beleid. Door flexibiliteit te vergroten, kunnen bijvoorbeeld meer leegstaande kantoren worden omgebouwd tot woningen. Dit vergroot het woningaanbod zonder extra grondbeslag.
4. Financiële prikkels voor duurzame en betaalbare bouw
Financiële stimulansen zoals subsidies en belastingvoordelen kunnen ontwikkelaars aansporen om te investeren in betaalbare en duurzame woningbouw. Denk aan verlaging van de BTW op (her)ontwikkelingsprojecten of subsidies voor energie neutrale bouw.
Daarnaast is het nu vaak noodzakelijk om grondexploitaties te subsidiëren om ze haalbaar te maken, terwijl er voor de grond meer wordt betaald dan de (agrarische) gebruikswaarde. Financiële prikkels kunnen worden aangepast zodat er geen subsidie mogelijk is wanneer de grond wordt ingebracht voor een hogere waarde dan de gebruikswaarde. Zo kunnen de grondprijzen meer in lijn worden gebracht met de gewijzigde beleidsuitgangspunten met betrekking tot duurzaamheid en betaalbaarheid van woningen.
5. Transparantie in grondprijzen en -transacties
Verplicht openbaarmaking van ontwikkel- en realisatieovereenkomsten om speculatie tegen te gaan en de markt toegankelijker en efficiënter te maken.
Door transparantie te vergroten, krijgen partijen eenvoudiger toegang tot de markt en kan speculatie worden verminderd. Dit kan bijdragen aan meer realistische (lagere) grondprijzen en daarmee beter betaalbare woningbouw. Het kabinet kan dit realiseren door wetgeving aan te passen zodat publiek-private overeenkomsten openbaar moeten worden.
Conclusie
Het grondbeleid in Nederland staat op een kantelpunt. Het Regeerprogramma neemt verschillende aanbevelingen uit het IBO-rapport over, wat duidelijk de intentie toont om de woningbouw te versnellen en daarbij het grondbeleid te moderniseren. Echter, de praktische haalbaarheid en effectiviteit van sommige maatregelen blijven onzeker door juridische complicaties, beperkte opbrengsten en mogelijke weerstand bij betrokken partijen.
Om de wooncrisis effectief aan te pakken, is het essentieel om verder te kijken dan de huidige, aangekondigde maatregelen. Het versterken van publiek-private samenwerking, het versnellen van vergunningprocedures, het flexibiliseren van omgevingsplannen, het bieden van financiële prikkels voor duurzame en betaalbare bouw en het vergroten van transparantie op de grondmarkt zijn stappen die het kabinet kan zetten om de woningbouw echt te versnellen.
