Woningmarktexperts zijn niet te spreken over de wijziging van de Huisvestingswet die vorige week door de Tweede Kamer ging. Zowel de originele plannen van minister Hugo de Jonge als de afgezwakte versie waarin bestaande koopwoningen buiten schot blijven, zijn niet meer dan symptoombestrijding. Dat blijkt uit een rondgang door PONT | Omgeving.
De Tweede Kamer ging vorige week akkoord met een afgezwakte vernieuwde Huisvestingswet. Daarin staat dat gemeenten in hun huisvestingsverordening meer ruimte krijgen om nieuwe koopwoningen toe te wijzen aan mensen met ‘economische, maatschappelijke of lokale binding’.
Dat is anders dan minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Hugo de Jonge en gemeenten voor ogen hadden. Zij hadden bestaande koopwoningen ook graag meegenomen in de wet. Door een aangenomen amendement van VVD, D66, BBB en JA21 blijven deze buiten schot.
De amendementsindieners beriepen zich vooral op het eigendomsrecht en schaarste. “Het is jouw huis, dus jij moet zelf kunnen bepalen aan wie je het verkoopt, niet de overheid”, tweette VVD-Kamerlid Wonen en Bouwen Peter de Groot. “Daarbij is dit de zoveelste maatregel over hoe we het tekort aan woningen verdelen, terwijl we alles op alles moeten zetten om meer bij te bouwen.”
Een ingangsdatum voor de wetswijziging is er nog niet, want hij moet nog door de Eerste Kamer. Hoe gemeenten de verschillende bindingen precies gaan afbakenen en verdelen ligt ook nog open.
In de vernieuwde wet krijgen gemeenten de ruimte om maximaal 50 procent van de nieuwe koopwoningen met een prijs tot 355.000 euro toe te wijzen aan de drie doelgroepen. Woningen tot die prijs zijn volgens BZK ‘goedkope koop’ en moeten starters en middeninkomens toegang tot de koopwoningmarkt bieden.
Het effect van de nieuwe wetswijziging zal minimaal zijn, zegt hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft Peter Boelhouwer tegen Pont | Omgeving. “Nieuwe woningen toewijzen aan mensen met economische binding kan de grote steden wellicht iets helpen met het behouden van sleutelberoepen en toewijzen aan mensen met lokale binding kan nuttig zijn voor kleine dorpen. Maar in het grote geheel is deze maatregel niet erg effectief en nuttig.”
Dat komt doordat 50 procent van de nieuwe goedkope koop wellicht als veel klinkt, maar op de gehele Nederlandse woningmarkt niet meer is dan een druppel op de gloeiende plaat. Gemeenten moeten tot 2030 ongeveer 900.000 woningen bijbouwen, tegenover een totaalaantal van ruim 8 miljoen.
Bovendien wordt slechts een deel van de nieuw te bouwen woningen goedkope koop. Een derde van de 900.000 huizen is ‘vrij’ en kan dus duurdere koop of huur worden. De resterende tweederde betaalbare woningen bestaat uit sociale huur, middenhuur en de koopwoningen tot 355.000 euro. De precieze verdeling tussen de drie betaalbare segmenten is, behalve in een handjevol regionale woondeals, nog niet uitgesplitst.
“Het zal in elk geval niet om enorme aantallen gaan”, zegt Boelhouwer. Hij benadrukt daarbij dat gemeenten nu al 25 procent van de nieuwe goedkope koopwoningen selectief kunnen toewijzen.
De voorspelde minimale effecten waren voor gemeenten eerder reden voor teleurstelling. De VNG sprak zich in de aanloop naar de stemming in de Tweede Kamer nadrukkelijk uit tegen het amendement om bestaande woningen uit te sluiten van de wetswijziging.
“Daardoor wordt het hele doel van de wetswijziging ondergraven en vissen nu vaak kansloze woningzoekenden weer achter het net”, schreef de koepelorganisatie van Nederlandse gemeenten in een openbare brief aan woordvoerders in de Tweede Kamer.
Volgens Boelhouwer zijn de voorspelde geringe effecten van de huidige wet echter geen argument om ook bestaande koopwoningen selectief toe te wijzen. “Meer woningen selectief toewijzen is helemaal geen oplossing. Het is symptoombestrijding, waarmee je juist extra blokkades op de woningmarkt opwerpt”, zegt hij.
Econoom Nic Vrieselaar, die bij RaboResearch onder meer de woningmarkt onderzoekt, is ook weinig enthousiast over de nieuwe wet. Hij spreekt net als Boelhouwer van symptoombestrijding.
“Ik snap het sentiment achter deze wetswijziging, want veel mensen willen wonen waar ze vandaan komen. Maar dit soort beleid raakt de kern van het probleem niet. Er is simpelweg te weinig aanbod. Dat mensen die rondom grotere steden opgroeien daar geen huis kunnen kopen, komt niet primair door woningzoekers uit die steden. Het komt simpelweg doordat er in zowel de steden als de dorpen te weinig huizen zijn.”
“Het klink sympathiek dat gemeenten pleiten voor meer woningen voor eigen inwoners of een arbitraire selectie sleutelberoepen, maar het is een afleidingsmanoeuvre. Met dit soort beleid hoeft de gemeente niet toe te geven dat er een inschattingsfout is gemaakt en er te weinig is gebouwd. Het is makkelijker om de schuld te geven aan de instroom van buiten.”
In theorie kan de nieuwe wet de nu al zeer stroeve nieuwbouw juist in de weg zitten, waarschuwt Vrieselaar. Ook in de huidige afgezwakte vorm, want het beperken van wie een nieuwe woning kan kopen, werkt potentieel prijsdrukkend. Dat terwijl de kostenplaatjes van nu lopende projecten daar niet op geraamd zijn.
“Marktpartijen die de afgelopen jaren dure grond hebben gekocht voor woningbouw, zien het speelveld nu veranderen. Met het selectieve toewijzen van de nieuwe woningen wordt de vraag en dus de prijs mogelijk beperkt”, zegt hij. “De grondprijzen kunnen op termijn stabiliseren, maar in de nabije toekomst zou dit businesscases voor nieuwbouw kunnen doorkruisen.”
Hoogleraar Boelhouwer is voor deze mogelijke effecten niet bang. Allereerst omdat de afgezwakte wet op een zeer klein deel van de woningmarkt van toepassing is. “En als een woning eerst wordt gereserveerd voor mensen met lokale, economische of maatschappelijke binding maar niet wordt verkocht, kan hij altijd nog aan mensen van buiten worden aangeboden.”
Woningmarktanalist en publicist Jasper du Pont, die onder meer op Twitter woningmarktdata analyseert, doet nog een duit in het zakje. Ook hij vindt meer woningen toewijzen aan bepaalde bewoners met bepaalde bindingen niet meer dan pleisterplakken, dat daadwerkelijke problemen op de woningmarkt omzeilt. Hij wijst daarbij op het belang van financieringssystemen.
“Mensen uit kleinere gemeenten die daar geen huis kunnen kopen, zijn niet het slachtoffer van instroom van mensen met een hoger inkomen uit de Randstad. Ze zijn het slachtoffer van financieringssystemen die de woningmarkt de laatste jaren hebben opgeblazen, waarbij verhuizers een hoge overwaarde meenemen van de oude woning. Daar moet je wat aan doen.”
Dat de nieuwe wet enkel voor nieuwe woningen zal gelden, is volgens Du Pont echter geen overwinning. “Ik ben in principe tegen dit soort beleid, zegt hij stellig. “Maar als je het dan toch doet, moet je het voor zowel nieuwbouw als bestaande bouw doen. Met onderscheid maken zit je nieuwbouw in de weg.”
“Hoe de wet nu wordt ingevoerd is typerend voor het landelijk woningmarktbeleid: er komt wat extra regelgeving en tegelijkertijd kunnen amendementsindieners VVD en D66 zich op de borst kloppen. Het hangt allemaal erg losjes aan elkaar.”
