Op 17 mei 2023 schreef minister voor Volkshuisvesting Hugo de Jonge een brief aan de Tweede Kamer waarin hij de mogelijkheden besprak om de bestaande woningvoorraad beter te benutten. Eén van de genoemde mogelijkheden is het optoppen van woningen, waarmee volgens onderzoek van Stec Groep wel 100.000 woningen gerealiseerd kunnen worden. Wat zijn de mogelijkheden van het optoppen van bestaande woningen? Welke risico’s of valkuilen zijn er? We stelden deze vragen aan vier specialisten binnen Nieman Raadgevende Ingenieurs. Vanuit zijn specialisme deelt deelt ieders zijn kennis en ervaring.
Koen Temmink, senior specialist akoestiek “Het optoppen van woningen is een prima kans om ruimte efficiënt te benutten. Wel zijn er akoestische risico’s, die goed beheersbaar zijn maar echt wel aandacht nodig hebben. De gevolgen worden namelijk vaak onderschat.
Het struikelblok als het gaat om geluidwering zit hem in de knooppunten van wanden en vloeren. Die knooppunten hebben namelijk een akoestische onderbreking nodig. Anders regent het geheid klachten na oplevering. En dat is jammer. Voor de bewoner en ook voor de opdrachtgever. Je wilt toch iets moois neerzetten. Natuurlijk helpen we bouwers en projectontwikkelaars graag bij klachtensituaties. Maar voorkomen is beter dan genezen.
Mijn advies is daarom: verbind in een vroeg stadium de constructeur aan een akoestisch specialist.”
Johan Kaspers, specialist bouwfysica (energie en duurzaamheid) “Het optoppen van een woongebouw is zeker een geschikte manier om meer woningen te realiseren binnen bestaande woningbouw. Behouden, renoveren en optoppen is altijd duurzamer dan slopen en nieuw bouwen. Helemaal wanneer het aantal toe te voegen woningen maximaal wordt benut. Zo wordt in verhouding ook het materiaalgebruik per woning geminimaliseerd.
Vaak kiest men bij optoppen voor een relatief lichte bouwstijl, zoals hout- of staalskeletbouw. Dit ook in verband met het beperkte draagvermogen van het bestaande gebouw.
Aandachtspunt hierbij is wel het thermisch comfort. Op de toegevoegde woonlagen kan snel oververhitting ontstaan. Mede veroorzaakt door de grote glasoppervlakken die je vaak tegenkomt op deze hoogte. Zongericht ontwerpen of zonwerende maatregelen om de warmte buiten te houden en/of koeling zijn dan zeker een must. Door middel van gebouwsimulaties kunnen we onderzoeken hoe met minimale maatregelen een optimaal daglichtniveau en thermisch comfort kan worden behaald.
Optoppen heeft ook gevolgen voor het bruikbare dakoppervlak dat beschikbaar blijft voor energieopwekking per woning. Als een bovenste bouwlaag wordt voorzien van een woningen mét balkons of terras dan blijft er vaak aanzienlijk minder ruimte over voor PV-panelen. Dit is ook iets om rekening mee te houden. Gebruik van Building Integrated PhotoVoltaics (BIPV) kan dan een interessante optie zijn om toch aan de gewenste opwekking te komen en direct een vernieuwende geveluitstraling te creëren.”
Larson van Dijk, senior specialist doelgerichte brandveiligheid & conceptontwikkeling “Optoppen.. het is niet per se makkelijk maar wel een goede oplossing. Een integraal advies waarin ook goed naar de brandveiligheid wordt gekeken is hierin super belangrijk.
De risico’s ten aanzien van brandveiligheid zitten bij optoppen niet zozeer in de veel gekozen lichte bouwsystemen (dus hout- of staalskeletbouw), maar echt in de overgang van oud naar nieuw. Die overgang is kwetsbaar.
Aan een dak worden in Nederland namelijk heel andere en relatief lage brandveiligheidseisen gesteld dan aan een woning-scheidende vloerconstructie, die het dus in de nieuwe situatie wordt. Daar moet zowel constructief als brandtechnisch rekening mee worden gehouden, anders kunnen er hele rare situaties ontstaan.
Gekozen materialisaties van het bestaande dak kunnen bijvoorbeeld enorme gevolgen geven. Denk hierbij aan het laten zitten van EPS isolatiemateriaal. EPS kan al bij een lage temperatuur smelten en overgaan in de nieuwe fasen gas en vloeistof, waardoor zowel gas- als vloeistofverplaatsing kan ontstaan en in het meest ongunstige geval ‘verplaatsing van brandende vloeistoffen’. Aanvullende maatregelen die insteken op beheersbaarheid van die gevolgen zijn hierin ontzettend belangrijk, naast het verzorgen van een algemene brandwerendheid”.
“Door optoppen te combineren met het opknappen of renoveren van het bestaande gebouw kan op een efficiënte manier de kwaliteit een impuls krijgen. Ook kan het een goede aanleiding zijn het gebouw (deels) voor een andere doelgroep aantrekkelijk te maken. Wel zijn er een paar aandachtspunten” benoemt Jitse Pijlman, specialist bouwfysica & bouwtechniek.
Onderschat het effect van het windklimaat niet bij bouwen op hoogte met lichte bouwsystemen.
Doorvoeren door de gevel of het dak en aansluitingen bij de knooppunten en stuiknaden zijn risicopunten waar water- en/of luchtlekken kunnen ontstaan. Wij adviseren daarom zoveel mogelijk te prefabriceren zodat de luchtdichting in de fabriek onder gecontroleerde omstandigheden aangebracht kan worden.
Bij optoppen wordt vaak een plenum gemaakt tussen het bestaande dak en de nieuwe “begane grondvloer” van de optopping. In de praktijk blijkt dat het erg lastig is om dit plenum volledig van buitenaf te sluiten. Er heerst dus een buitenklimaat in het plenum. Dit betekent voor de nieuwe vloer dat deze geïsoleerd en luchtdicht uitgevoerd moet worden, ook bij de doorvoeren. Dit is met een lichte systeemvloer niet eenvoudig en moet specifiek uitgewerkt worden.
De windbelasting kan fors zijn en het nauwkeurig bepalen van de te verwachten doorbuiging van diverse elementen is essentieel. De gekozen luchtdichtingen moeten deze beweging op kunnen vangen, of de elementen moeten verder verstijfd worden. Dit is ook belangrijk om het kraken (geluidoverlast!) van de constructie te voorkomen.”
