‘Vergunningvrij bouwen voor versnelling woningbouw’ kopte aannemer Heijmans op 19 februari 2026 in een nieuwsbericht. Hierbij gaven zij aan in samenwerking met de gemeente Vught een woonwijk met ruim 200 grondgebonden woningen vergunningvrij te laten bouwen. Is het vergunningvrij maken van de omgevingsplanactiviteit voor de bouw van nieuwe woningen een grote kans of een groot risico?
De Omgevingswet heeft door de knip de oude bouwvergunning gesplitst in twee totaal los van elkaar staande activiteiten: de bouwactiviteit die alleen ziet op de bouwtechnische regels waaraan een bouwwerk moet voldoen, en de omgevingsplanactiviteit die de ruimtelijke en esthetische regels dekt.
In het systeem van de Omgevingswet is de bouwactiviteit geregeld in artikel 5.1 lid 1, waar een vergunningplicht geldt tenzij voor die activiteit geen vergunning nodig is. Om die reden is in artikel 2.25 van het Besluit bouwwerken leefomgeving een bouwwerk met een dak pas vergunningplichtig als deze aan een aantal voorwaarden voldoet, zoals een minimale hoogte van vijf meter, of dat het een hoofdgebouw moet zijn.
De omgevingsplanactiviteit daarentegen is geregeld in artikel 5.1 lid 2, waar een vergunningplicht geldt voor zover voor die activiteit is geregeld dat er een vergunning nodig is. Dit artikel geeft de gemeente de mogelijkheid om in haar omgevingsplan zelf te regelen welke omgevingsplanactiviteiten er met of zonder vergunning kunnen worden uitgevoerd.
Met de bruidsschat is bijvoorbeeld het bijbehorende bouwwerk, zoals deze al vergunningvrij was onder de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, ook in het omgevingsplan terecht gekomen. Maar de gemeente heeft hier de vrijheid om dit voor veel meer bouwactiviteiten of andere activiteiten mogelijk te maken.
In de memorie van toelichting op de Omgevingswet staat letterlijk: een vergunningplicht is met name geschikt voor gevallen waarin een beoordeling en een belangenafweging moet plaatsvinden die is toegespitst op een concreet geval of gebied en waartegen derde‑belanghebbenden hun bedenkingen naar voren moeten kunnen brengen.
Hiermee stimuleert de wetgever om veel meer omgevingsplanactiviteiten vergunningvrij te maken. Dat is ook logisch aangezien het verlenen van een vergunning voor een activiteit die geheel aan de regels van bindend recht in het omgevingsplan voldoet, feitelijk een vergunning zonder zelfstandige waarde is.
Als bijvoorbeeld een woning geheel past binnen deze bindende regels, zoals bouwblok, goothoogte, nokhoogte en gebruik, dan hoeft de gemeente geen enkele afweging te maken.
Tegen zo’n vergunning kunnen belanghebbenden wel bezwaar maken, maar de rechter kan in dat geval uitsluitend toetsen of het initiatief daadwerkelijk binnen de regels past. De rechter kan niet inhoudelijk naar de regels kijken, terwijl het bezwaar meestal juist ziet op die regels zelf. In die gevallen zal de rechter moeten aangeven dat bezwaar niet tegen de vergunning, maar tegen het omgevingsplan had moeten worden gemaakt.
Toch zijn gemeenten in de praktijk huiverig om meer activiteiten vergunningvrij te maken, zeker als het gaat om nieuwe hoofdgebouwen zoals woningen. Dat heeft verschillende redenen. Een belangrijke reden is dat de esthetische beoordeling vaak is gebaseerd op beleid zonder toetsbare prestatieregels, maar met open en adviserende kaders. Dat is juist een afweging waar derde‑belanghebbenden het wel of niet mee eens kunnen zijn.
Een andere reden is dat de informatie die wordt ingediend bij een vergunningaanvraag ook wordt gebruikt voor andere processen, zoals het toekennen van huisnummers, aansluitingen op het riool, de WOZ, de Basisregistratie Adressen en Gebouwen en andere registraties.
Dat hoeft echter geen probleem te zijn wanneer wordt gekozen voor een meldingsplicht in plaats van volledige vergunningvrijstelling. De indieningsvereisten voor een melding kunnen zodanig worden ingericht dat alsnog alle benodigde gegevens worden aangeleverd voordat de melding wordt geaccepteerd.
De gemeente Vught kiest volgens publicaties niet voor een meldingsplicht, maar voor een privaatrechtelijke toetsing. Wat dit precies inhoudt wordt niet nader toegelicht, maar het lijkt te gaan om een vrijwillige toets voorafgaand aan de bouw om vast te stellen of aan alle eisen uit het omgevingsplan wordt voldaan.
Dit is vergelijkbaar met gemeenten die kosteloos advies geven over de vraag of een vergunningvrije uitbouw daadwerkelijk binnen de regels past. De gemeente Vught heeft aangekondigd een goedkeurende verklaring te zullen afgeven.
Die verklaring kan echter door een belanghebbende worden aangemerkt als een appellabel besluit, waardoor het alsnog een vorm van vergunning wordt. Daarnaast is het juridisch discutabel om een goedkeurende verklaring privaatrechtelijk te regelen, terwijl dit ook bestuursrechtelijk kan.
De overheid mag immers geen gebruik maken van het privaatrecht wanneer met het publiekrecht hetzelfde doel kan worden bereikt. Voor belanghebbenden is het bovendien transparanter wanneer een ontwikkelaar een aanvraag om omgevingsvergunning indient en daarop een besluit volgt dat het bouwwerk vergunningvrij is.
In dat kader kan ook een beleidsmatige en esthetische beoordeling plaatsvinden, ook wel aangeduid als een positieve weigering van de aanvraag. Met een privaatrechtelijke goedkeurende verklaring wordt het juridische risico van bouwen zonder onherroepelijke vergunning feitelijk bij de gemeente gelegd.
De beoogde versnelling wordt daarmee niet gerealiseerd door het vergunningvrij maken zelf, maar vertraagd doordat de bouwer er toch voor kiest niet te starten zonder zekerheid. Ook kan discussie ontstaan over het juiste moment waarop een dergelijke verklaring moet worden verstrekt.
Het omgevingsplan treedt immers al na vier weken in werking, terwijl een verzoek om voorlopige voorziening geen automatische schorsende werking heeft.
De belangrijkste reden dat vergunningvrij maken nog beperkt wordt toegepast in nieuwe omgevingsplannen, zijn de financiële consequenties voor vergunningverlening, toezicht en handhaving. De formatie van VTH‑afdelingen wordt grotendeels bekostigd uit leges, die op grond van de Gemeentewet maximaal kostendekkend mogen zijn.
In de praktijk zijn leges echter al jarenlang niet kostendekkend. Door de Omgevingswet zijn bovendien extra taken bijgekomen zonder structurele financiering.
Daarbij komt dat de toenemende complexiteit van regelgeving meer tijd vergt voor informatieverstrekking, advisering en besluitvorming. Ook zijn er meer activiteiten zonder legesdekking ontstaan, zoals meldingen voor bouwactiviteiten en het vervallen van de vergunningplicht brandveilig gebruik.
Het verder vergunningvrij maken van omgevingsplanactiviteiten zonder alternatieve financiering zou leiden tot het financieel onhoudbaar worden van VTH‑afdelingen. Dit is een van de redenen dat in 2024 door de Vereniging BWT Nederland en de VNG opnieuw is gepleit voor alternatieve financiering van VTH‑taken.
Bij projecten zoals de realisatie van 275 woningen loopt een gemeente substantiële legesinkomsten mis. Dit verlies wordt via kruissubsidiëring opgevangen door andere initiatiefnemers die wel leges betalen, wat kan leiden tot een ongelijk speelveld.
De nadruk op versnelling van de woningbouw roept vragen op. Er wordt gesteld dat vergunningvrij bouwen de bouw met anderhalf tot twee jaar versnelt.
Maar ook bij een reguliere vergunning kan de bouw starten zodra de vergunning is verleend. Wil een bezwaarmaker dit tegenhouden, dan is een voorlopige voorziening nodig. Als volledig binnen de regels wordt gebouwd, zal de rechter niet snel schorsen.
Dit risico is vergelijkbaar met vergunningvrij bouwen, waarbij belanghebbenden via handhaving alsnog kunnen optreden. De tijdwinst ligt dus niet zozeer in het vergunningvrij maken zelf, maar in de bereidheid van opdrachtgevers, aannemers en financiers om te starten zonder volledige rechtszekerheid.
Het vergunningvrij maken van omgevingsplanactiviteiten is een kans die benut moet worden. Zonder structurele oplossingen voor de financiering van VTH‑taken en zonder herbezinning op de waarde van preventieve en repressieve rechtsbescherming brengt dit echter risico’s met zich mee die veel gemeenten vooralsnog niet durven te nemen.
https://www.heijmans.nl/nl/nieuws/primeur-in-vught-vergunningsvrij-bouwen-voor-versnelling-woningbouw
https://vng.nl/nieuws/advies-over-houdbare-financiele-dekking-voor-vth-taken
https://www.cobouw.nl/334931/heijmans-en-vught-willen-vergunningvrij-bouwen-wat-zijn-de-risicos
Wico Ankersmit is directeur van de Vereniging BWT Nederland en lid van de redactieraad van Pont, vakblad Bouwen met Kwaliteit.
Kennissessie Vergunningvrij bouwen - PONT Omgeving
“Vergunningvrij bouwen voor versnelling woningbouw” kopten onlangs de Nederlandse kranten. De wetgever stimuleert vergunningvrij maken met de Omgevingswet, maar ook via de nieuwe wet regie op de Volkshuisvesting. Maar wat zijn de consequenties van het vergunningvrij maken van woningbouw voor het bevoegd gezag op het gebied van organisatie, financiën, verantwoordelijkheid en archivering? Dat bespreekt Wico Ankersmit in deze één uur durende kennissessie.
De online kennissessie vindt plaats op dinsdag 21 april van 15.00 – 16.00 uur. Na de kennissessie is er ruimte gereserveerd voor een live Q&A met de expert.
Dit artikel staat in PONT, vakblad Bouwen met Kwaliteit (editie 2026-2). Bouwen met Kwaliteit is het vakblad dat PONT 8 keer per jaar uitbrengt in samenwerking met de Vereniging BWT Nederlanden Vereniging Kwaliteitsborging Nederland. Iedere editie duiken we met dit nieuwe magazine de diepte in, met interviews, verdiepingsartikelen en opinies van experts op het gebied van bouwkwaliteit. Klik hier voor meer informatie.
