Het kabinet heeft naar aanleiding van het advies en de conclusie van de Afdeling de decentrale ruimte in de regeling van kostenverhaal inderdaad heroverwogen. Die heroverweging heeft tot een aanpassing van de regeling geleid. Om tegemoet te komen aan het advies van de Afdeling en aan de uitkomsten van de in het kader van de verwerking van het advies georganiseerde botsproeven met gemeenten en ontwikkelaars is ervoor gekozen om in de voorgestelde regeling voor kostenverhaal onderscheid te maken tussen kostenverhaal voor integrale gebiedsontwikkeling enerzijds en kostenverhaal voor organische gebiedsontwikkeling anderzijds. Bepalend is of de ontwikkelingen binnen een vooraf bepaald tijdvak zullen moeten plaatsvinden. Wanneer aan de ontwikkelingen een tijdvak is gebonden, is de regeling voor integrale gebiedsontwikkeling van toepassing. Wanneer aan de ontwikkelingen geen tijdvak is verbonden, kan de regeling voor organische gebiedsontwikkeling worden toegepast. Zo wordt volgens het kabinet met de toespitsing van het wetsvoorstel op twee systemen van kostenverhaal (integraal en organisch) het bezwaar van de Afdeling grotendeels ondervangen en is een duidelijk kader toegevoegd aan het stellen van regels in het omgevingsplan over de verdeling van kosten over de activiteiten. Op grond van het voorgestelde artikel 13.16 moeten die kosten worden verdeeld naar rato van de opbrengsten en staat het de gemeente niet langer vrij om regels te stellen over de raming van de waardevermeerdering. Het moet op basis van objectief bepaalbare maatstaven, te regelen bij AMvB.

Organische gebiedsontwikkeling gaat gepaard met onzekerheden over het programma, de investeringen en overige kosten en het tempo van realisering. Het kabinet denkt dat met het aangepaste wetsvoorstel een goed evenwicht wordt bereikt tussen enerzijds een beter toepasbare regeling van kostenverhaal binnen de onzekerheden die organische gebiedsontwikkeling met zich meebrengt en anderzijds goede waarborgen voor initiatiefnemers Kamerstukken II 2018/19, 35 133, nr. 4, p. 22.. In reactie op het advies van de Afdeling geeft het kabinet eveneens aan dat het noodzakelijk is ‘dat de eisen aan kostenverhaal aansluiten bij de mogelijkheden die het omgevingsplan geeft voor organische gebiedsontwikkeling. Daarom wordt ruimte geboden om bij kostenverhaal voor organische gebiedsontwikkeling globale regels in het omgevingsplan op te nemen. Tegelijkertijd is het vanuit rechtszekerheid vereist dat op het moment dat er meer duidelijkheid en zekerheid is, dus als een concreet initiatief zich aandient, het kostenverhaal wordt aangescherpt. In het wetsvoorstel komt dit tot uiting door uiterlijk wanneer een concreet initiatief zich aandient bij de kostenverhaalsbeschikking een op die activiteit toegesneden raming van de kosten en de waardevermeerdering te maken’ Kamerstukken II 2018/19, 35 133, nr. 4, p. 22..

Daarnaast is de keuzevrijheid, waar nodig, meer toegesneden op organische ontwikkeling. Omdat het voorstel zoals voorgelegd aan de Afdeling advisering van de Raad van State één regeling voor zowel integrale als organische gebiedsontwikkeling bevatte, bood het wetsvoorstel op verschillende punten keuzevrijheid. Dat heeft het kabinet nu aangepast. Een omgevingsplan voor een integrale ontwikkeling zal nu altijd een raming van de kosten moeten bevatten, een omgevingsplan voor organische ontwikkeling alleen een kostenplafond. Dit past volgens het kabinet beter bij het type ontwikkeling. In beide gevallen zal een initiatiefnemer uit het omgevingsplan een beeld krijgen van de kosten die worden verhaald. Met VNG en NEPROM zal worden gewerkt aan een praktische en handzame handreiking voor de toepassing van het kostenverhaal.

Ten slotte, zoals eerder besproken, was er in art. 12.3, tweede lid, van de Omgevingswet (2016) nog een bevoegdheid voor het bevoegd gezag opgenomen om het moment van kostenverhaal uit te stellen tot het nemen van de concrete vergunningaanvraag. Dat is vooral nuttig wanneer nog niet bekend is welk initiatief precies wordt gerealiseerd en welke opbrengsten daaruit worden gegenereerd. De consultatieversie van de Aanvullingswet schrapte deze bevoegdheid alweer. Doordat macro-aftopping in de consultatieversie van het wetsvoorstel niet meer verplicht was gesteld en de kosten ook konden worden verdeeld op basis van profijt in plaats van opbrengstpotentie konden voor globale omgevingsplannen al op voorhand rekenregels worden opgenomen en gedifferentieerd naar functie (kantoren, wonen, detailhandel) en – bijvoorbeeld – categorie (huur/koop). Het was daarmee volgens het kabinet niet langer nodig om ook het moment van kostenverhaal te kunnen doorschuiven. De macro-aftopping is echter ‘terug van weggeweest’ voor integrale gebiedsontwikkeling (13.14, tweede lid). De grondslag voor kostenverhaal bij organische gebiedsontwikkeling grondslag is nu geregeld in artikel 13.15 van de Aanvullingswet. Daar is de macro-aftopping anders geformuleerd dan in 13.14 en geldt de waardevermeerdering als ijkpunt: “ …. dat de kosten worden verhaald tot ten hoogste het bedrag van de waardevermeerdering van de locatie waar de activiteit wordt verricht, die optreedt of zal optreden als gevolg van de activiteit.”