Optoppen levert meer op dan het kost: nieuwe kans voor de woningmarkt

In opdracht van het programmateam Woningbouw Innovatie van de provincie Zuid-Holland heeft Berenschot onderzoek gedaan naar de financiële haalbaarheid van optoppen. Samen met veertien publieke en private stakeholders – waaronder gemeenten, woningcorporaties, bouwende partijen en onderzoeksbureaus – zijn daarbij de kosten, opbrengsten en bredere maatschappelijke effecten van deze bouwvorm in kaart gebracht.

Het rapport Bevindingen onderzoek Businesscase Optoppen biedt inzicht in de financiële haalbaarheid van optoppen voor woningcorporaties en gemeenten. Uit een analyse van drie financieringsmodellen blijkt dat optoppen, gemeten aan de marktwaarde, een positieve businesscase oplevert en financieel haalbaar is. Enkele cijfers:

• Potentieel 100.000 extra woningen via optoppen in Zuid-Holland.
• Dit betreft 5,5% van de huidige woningvoorraad in de provincie.
• € 275.000 gemiddelde investering per optopwoning (circa 60 m2).

Drie hoofdconclusies

Het onderzoek is opgebouwd rondom drie onderwerpen: kosten van een optopwoning vergeleken met die van een reguliere woning, de businesscase op basis van marktwaarde, en de businesscase op basis van beleidswaarde. Op grond van de bevindingen komt Berenschot tot de volgende conclusies:

1. De kosten zijn iets hoger dan die van reguliere nieuwbouw. De gemiddelde investering voor een optopwoning bedraagt circa € 275.000 tegenover € 238.000 voor een vergelijkbare reguliere nieuwbouwwoning. Het verschil is beperkt en wordt mede verklaard door eenmalige aanloopkosten en aanpassingen aan het bestaande gebouw.
2. Het beeld van de businesscase op basis van marktwaarde is positief. Het beter benutten van de bestaande woningvoorraad en het optoppen van woningen levert over het algemeen meer op dan het kost. Wanneer woningen vrij worden verhuurd of verkocht, zijn de opbrengsten hoger dan de investeringen.
   
3. Het beeld van de businesscase op basis van beleidswaarde varieert. Als de huur wordt gesteld op de huursubsidiegrens, is de businesscase haalbaar. Maar de quickscans van optopkansen op elf locaties tonen een negatieve businesscase, vergelijkbaar met de meeste andere sociale-huurprojecten die op basis van beleidswaarde worden berekend.

Innovatieve oplossing

Zuid-Holland heeft de grootste potentie voor optoppen van alle provincies in Nederland. De provincie kampt met een woningtekort van 200.000 tot 230.000 woningen tot 2030, terwijl de beschikbare ruimte uiterst schaars is. Optoppen biedt een innovatieve oplossing: woningen worden bovenop bestaande gebouwen gerealiseerd, zonder extra grondbeslag. Daarbij wordt grotendeels gebruikgemaakt van bestaande infrastructuur – straten, nutsaansluitingen, openbaar vervoer – wat woningbouw kan versnellen. Tegelijk zijn er ook uitdagingen, zoals omgang met de ruimte voor parkeren. 

Aanvullende maatschappelijke baten

Naast de directe financiële opbrengsten zijn er ook indirecte baten die de businesscase verder versterken:

• Benutting van voorzieningen. Bestaande onderwijs-, ov-, medische en commerciële infrastructuur wordt beter benut, met name in wijken met overcapaciteit.
• Milieu & duurzaamheid. Combinatie met renovatieopgaven draagt bij aan energiebesparing en CO₂-reductie. Geen extra ruimtebeslag op natuur of recreatiegebied.
• Sociale cohesie. Optoppen kan bijdragen aan levensloopbestendig wonen en een impuls geven aan wijken door extra woningen en eventueel nieuwe voorzieningen.

Volop kansen

De analyse richt zich op een afgebakende businesscase voor woningcorporaties en laat een aantal kostenposten bewust buiten beschouwing, zoals parkeernormen, bergingsverplichtingen en erfpachtsuppletie. Ook de financiële positie van gemeenten in het optop-ecosysteem verdient verder onderzoek, evenals de volledige maatschappelijke kosten-batenanalyse. “Verdere verdieping is nodig om de maatschappelijke en financiële kansen en risico's volledig in kaart te brengen”, stelt Elselot Hasselaar, consultant bij Berenschot. “Er liggen kansen voor verdiepende vervolgstappen en innovaties binnen de bouwketen. We hopen ook in de toekomst samen met betrokken partijen te werken aan slimme, kostenefficiënte oplossingen voor de woningbouw.”